Usucapião, em resumo, é uma forma de adquirir licitamente um bem que não lhe pertence. Para que isso seja possível, é fundamental que você esteja na posse do bem por um determinado período, estabelecido por lei. Mas que período é esse? Depende. Existem diversas modalidades de usucapião, cada uma exige um tempo específico.

Exemplo: você mora há décadas numa casa que não lhe pertence. Quando você chegou, ela estava vazia. Entrou com a sua família e lá permaneceu. Ninguém nunca veio para reclamar. Aliás, a vizinhança sequer conhece ou sabe o paradeiro do verdadeiro dono. Nessa situação, você pode ingressar com uma ação chamada “Usucapião” e pleitear a propriedade dessa casa.

Por se tratar de um texto direcionado a leigos, seremos sucintos e muito breves, pois para se tornar proprietário dessa casa você precisará preencher diversos requisitos, cumprir burocracias, procedimentos etc. Além, claro, de depender da assessoria de um advogado.

Usucapião de bem imóvel. Como acontece na prática?

É comum nos depararmos com situações em que pessoas comuns vivem a 10, 20, 30 anos ou até mais em determinado imóvel, mas não figuram na qualidade de proprietárias. Em alguns casos, esses moradores não fazem a menor ideia de quem é o verdadeiro dono, o que decorre, muitas vezes, de um costume que existia no passado: a invasão de imóveis vazios, sem que houvesse qualquer tipo de registro no Cartório de Imóveis e nem oposição do verdadeiro dono.

Dentro desse contexto, o imóvel passa então a ser transferido de geração em geração sem que haja a regularização dos documentos. Para esses casos, a lei prevê a possibilidade de obter a aplicação do instituto da usucapião em favor do possuidor.

Existem inúmeras modalidades de usucapião, porém, para não desvirtuar o tema aqui abordado (qual seja, usucapião extrajudicial de bem imóvel), trataremos adiante apenas de duas modalidades de usucapião, que são as mais comuns na seara urbana.

Com o intuito de desburocratizar a regularização da propriedade, o Código Civil dispôs que, no caso de bens Imóveis, a usucapião poderá ser invocada em favor do interessado que estiver a no mínimo (i) 10 anos na posse do bem imóvel, desde que demonstre que nele ingressou de boa-fé (usucapião ordinária) e a (ii) 15 anos, independentemente da demonstração do ingresso de boa-fé (usucapião extraordinária). Esses prazos podem ser menores dependendo da destinação que o morador confere ao imóvel, hipóteses que deverão ser analisadas em cada caso.

Para melhor contextualização, a boa-fé pode ser entendida como a demonstração de que o ingresso e permanência no imóvel não seu deu por artifícios maliciosos.

O que é Usucapião Extrajudicial e quando será possível?

Via de regra, o procedimento teria de ser realizado por meio de ação judicial, gerando maiores custos e lentidão, o que pode ser evitado por meio da Usucapião Extrajudicial. Porém, cabe salientar que essa modalidade requer a apresentação de documentos específicos, bem como a representação por advogado.

São alguns dos documentos exigidos em cartório: comprovantes de que o interessado permaneceu na posse do imóvel durante o tempo alegado (como contas de água e luz, comprovantes de pagamento de IPTU, etc.), documento emitido pelo tabelião atestando o tempo de permanência na casa, dentre outros.

RENATA DE JESUS

Advogada. Pós-graduanda em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito. Membra da Equipe de Direito de Família e Sucessões do Fernandes Christófaro Advocacia – FCA